最近几个读者给我留言问询以房养老的事宜，尤其是它在美国怎么实施、运作和监管等。在回答这个问题之前我首先要强调的是，以房养老并不是美国的主流养老方式，依美国住房和城市发展部（HUD）2010年的统计数据，全美只有近50万屋主在使用以房养老，因为美国有比较完备的社会安全保障体系和退休账户存款等方式，只有当社保退休金及退休账户的钱不足以维持生活需要时，以房养老才变成一种可以考虑的选择。

1、什么是以房养老？

在美国以房养老并不是指有几栋房子可以出租，用租金来贴补家用，它的正式名称是“住房反向抵押贷款”（reverse mortgage loan），指的是房屋产权的拥有者把房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估后，以一次性、按月或年等形式支付现金给借款人，一直到其去世。借款人在将房屋净值变现的同时，能够继续居住在房子里。当最后一个房主去世后，若是继承人想保住房子，就要还清所欠贷款，若继承人还不起，放贷的金融机构将获得房屋的产权，通过销售、出租或拍卖所得来偿还贷款本息。

显然，住房反向抵押贷款与普通的房屋抵押贷款相反。普通房屋贷款是屋主每个月从自己的腰包掏钱还贷，而反向抵押贷款虽然也是向贷款机构借钱，但并不需要还贷，而是像把抵押贷款业务反过来做，即金融机构用分期付款的方式从借款人手中买房，所以在美国称为“反向抵押贷款”。

2、什么样的人能申请反向抵押贷款？

要得到美国联邦政府担保的反向抵押贷款，借贷者需至少62岁，住房必须是其主要住宅，度假房或者投资房产不包括在内，用做反向房贷的房子必须是联邦房屋管理局批准的建筑，而且必需有〝净值〞，即房屋的价值大大高出所欠的房贷余额或房贷已全部还清的。

有关年龄限制的细则在2014年曾发生过一个重大改变，美国联邦住房管理局就法案中借贷者配偶低于62岁的情形作了一个重要修改。在这之前，法律中主要规范的是借贷者配偶62岁以上的情形，如果年长的借贷者去世，不到62岁的配偶必须马上付清反向房贷积累的债务，如果付不清的话，就必须卖掉房子或被反向房贷机构收回，这给幸存配偶的生活造成了巨大困难，联邦住房管理局在2014年修改了相关的规定，新法律条款中不到62岁的一方在配偶去世后只要继续支付房产税、房屋保险并合理修缮的话，不必还清反向房贷的欠款也可以继续住在房子里。

打算以房养老的人在申请之前，必须参加一个由联邦房屋管理机构批准的咨询课程，由注册批准的咨询师解释反向房贷的运行方式、金融与税务陷阱、支付途径和产生的费用等，显然这个咨询是为了保护消费者。联邦房屋管理署在2015年3月2日又立法了一项新规定，反向房贷申请者必须通过个人财政评估，主要包括其它收入（必须有足够收入满足每月消费）和好的信用分数（过去12个月里账单和债务都按时还清，无重大的信用问题）这两个方面。

3、反向抵押房屋能拿到多少钱？

能从房屋反向借贷中得到的金额总数取决于房屋的净价值、未来可能的增值、折损情况、贷款利率、借款人预计寿命和去世时房产可能的价值等因素，常是房屋净价值的50%到60%之间，也可能略高或略低，若粗略计算的话，一栋25万美元净价值住房的可借贷金额总数如下表。

显然，能借贷的数字随年龄的升高而降低，也就是说越年老的人能得到的钱数越多，但利率升高的话，能借到的数目都下降。有人或许会问，如果屋主很长寿或房价下跌，发给屋主的贷款加上利息逐渐累积，贷款数字最终超过房子的净价值怎么办，在美国房主一般不需要偿还超过房屋价值的部分，在这一点上不同国家和地方的法律是不一样的，譬如在加拿大反向贷款的数字是不能超过房屋价值的。

反向房贷的派发有四种方式：一次性全发、几年内或终生按月发放、信贷额度或以上各种方式的混合。

4、 反向抵押贷款的争议

在美国，立法者和学术界人士对反向抵押贷款看法不一，一些经济学家认为反向房贷帮助老年人逐渐定型收入和消费方式，是很有益的。但是一些立法者，尤其是消费者金融保护署（Consumer Financial Protection Bureau）却认为，反向房贷是一个非常“复杂的金融产品，一般的消费者很难理解“，尤其是在各种误导性广告铺天盖地、咨询顾问质量低下、欺诈较多的背景下。

房屋反向抵押贷款的前期费用很高，因此十分昂贵，而且它的贷款利率也高于一般的买房贷款，加上利息进入借款本金被复算，借款总数很容易像气球一样很快“吹”起来。做为一个一般人很难完全理解的金融产品，借贷者有时根本无法完全领会其中的某些条款和限制，因此进入“圈套”。2000年的一项调查显示，反向房贷借款者中的大多数在借款前根本没有很好地了解这个产品，导致政府机构和消费者支持团体对此十分关注。但2006年美国退休人员协会（缩写AARP）的调查结果却相反，93%的老年人认为反向房贷给其生活带来了积极影响，认为影响负面的人只有3%，有93%的人对房贷公司很满意，高达95%的消费者对要求他们使用的咨询人士感到很满意。

美国政府对房屋反向抵押贷款的监管是十分严格的，具体法规需要由国会通过，由联邦房屋管理署具体监管。在反向房贷中，由联邦房屋署担保的“房屋产权转换按揭”（Home Equity Conversion Mortgage，常用缩写HECM）最常见，占全部反向房贷的90%。做为“1987年住房和社区发展法案”的一部分，HECM是由当时的里根总统签字后于1988年2月5日生效的。总体上看，美国老人中利用房屋反向贷款的人还比较少，因为这毕竟是一个相当复杂的金融产品，不过随着人口的日益老龄化，毋庸置疑的是，以房养老的老人也会越来越多的。（心路独舞系头条号签约作者）