财新传媒
位置:博客 > 心路独舞 > 揭开以房养老的面纱

揭开以房养老的面纱

最近几个读者给我留言问询以房养老的事宜,尤其是它在美国怎么实施、运作和监管等。在回答这个问题之前我首先要强调的是,以房养老并不是美国的主流养老方式,依美国住房和城市发展部(HUD)2010年的统计数据,全美只有近50万屋主在使用以房养老,因为美国有比较完备的社会安全保障体系和退休账户存款等方式,只有当社保退休金及退休账户的钱不足以维持生活需要时,以房养老才变成一种可以考虑的选择。

1、什么是以房养老?

在美国以房养老并不是指有几栋房子可以出租,用租金来贴补家用,它的正式名称是“住房反向抵押贷款”(reverse mortgage loan),指的是房屋产权的拥有者把房子抵押给银行、保险公司等金融机构,后者在综合评估后,以一次性、按月或年等形式支付现金给借款人,一直到其去世。借款人在将房屋净值变现的同时,能够继续居住在房子里。当最后一个房主去世后,若是继承人想保住房子,就要还清所欠贷款,若继承人还不起,放贷的金融机构将获得房屋的产权,通过销售、出租或拍卖所得来偿还贷款本息。

显然,住房反向抵押贷款与普通的房屋抵押贷款相反。普通房屋贷款是屋主每个月从自己的腰包掏钱还贷,而反向抵押贷款虽然也是向贷款机构借钱,但并不需要还贷,而是像把抵押贷款业务反过来做,即金融机构用分期付款的方式从借款人手中买房,所以在美国称为“反向抵押贷款”。

2、什么样的人能申请反向抵押贷款?

要得到美国联邦政府担保的反向抵押贷款,借贷者需至少62岁,住房必须是其主要住宅,度假房或者投资房产不包括在内,用做反向房贷的房子必须是联邦房屋管理局批准的建筑,而且必需有〝净值〞,即房屋的价值大大高出所欠的房贷余额或房贷已全部还清的。

有关年龄限制的细则在2014年曾发生过一个重大改变,美国联邦住房管理局就法案中借贷者配偶低于62岁的情形作了一个重要修改。在这之前,法律中主要规范的是借贷者配偶62岁以上的情形,如果年长的借贷者去世,不到62岁的配偶必须马上付清反向房贷积累的债务,如果付不清的话,就必须卖掉房子或被反向房贷机构收回,这给幸存配偶的生活造成了巨大困难,联邦住房管理局在2014年修改了相关的规定,新法律条款中不到62岁的一方在配偶去世后只要继续支付房产税、房屋保险并合理修缮的话,不必还清反向房贷的欠款也可以继续住在房子里。

打算以房养老的人在申请之前,必须参加一个由联邦房屋管理机构批准的咨询课程,由注册批准的咨询师解释反向房贷的运行方式、金融与税务陷阱、支付途径和产生的费用等,显然这个咨询是为了保护消费者。联邦房屋管理署在2015年3月2日又立法了一项新规定,反向房贷申请者必须通过个人财政评估,主要包括其它收入(必须有足够收入满足每月消费)和好的信用分数(过去12个月里账单和债务都按时还清,无重大的信用问题)这两个方面。

3、反向抵押房屋能拿到多少钱?

能从房屋反向借贷中得到的金额总数取决于房屋的净价值、未来可能的增值、折损情况、贷款利率、借款人预计寿命和去世时房产可能的价值等因素,常是房屋净价值的50%到60%之间,也可能略高或略低,若粗略计算的话,一栋25万美元净价值住房的可借贷金额总数如下表。

岁数

贷款利率

能反向房贷的总数

65

5.5%

$119,500

65

7.0%

$ 83,000

75

5.5%

$138,250

75

7.0%

$102,500

85

5.5%

$161,000

85

7.0%

$128,250

显然,能借贷的数字随年龄的升高而降低,也就是说越年老的人能得到的钱数越多,但利率升高的话,能借到的数目都下降。有人或许会问,如果屋主很长寿或房价下跌,发给屋主的贷款加上利息逐渐累积,贷款数字最终超过房子的净价值怎么办,在美国房主一般不需要偿还超过房屋价值的部分,在这一点上不同国家和地方的法律是不一样的,譬如在加拿大反向贷款的数字是不能超过房屋价值的。

反向房贷的派发有四种方式:一次性全发、几年内或终生按月发放、信贷额度或以上各种方式的混合。

4、 反向抵押贷款的争议

在美国,立法者和学术界人士对反向抵押贷款看法不一,一些经济学家认为反向房贷帮助老年人逐渐定型收入和消费方式,是很有益的。但是一些立法者,尤其是消费者金融保护署(Consumer Financial Protection Bureau)却认为,反向房贷是一个非常“复杂的金融产品,一般的消费者很难理解“,尤其是在各种误导性广告铺天盖地、咨询顾问质量低下、欺诈较多的背景下。

房屋反向抵押贷款的前期费用很高,因此十分昂贵,而且它的贷款利率也高于一般的买房贷款,加上利息进入借款本金被复算,借款总数很容易像气球一样很快“吹”起来。做为一个一般人很难完全理解的金融产品,借贷者有时根本无法完全领会其中的某些条款和限制,因此进入“圈套”。2000年的一项调查显示,反向房贷借款者中的大多数在借款前根本没有很好地了解这个产品,导致政府机构和消费者支持团体对此十分关注。但2006年美国退休人员协会(缩写AARP)的调查结果却相反,93%的老年人认为反向房贷给其生活带来了积极影响,认为影响负面的人只有3%,有93%的人对房贷公司很满意,高达95%的消费者对要求他们使用的咨询人士感到很满意。

美国政府对房屋反向抵押贷款的监管是十分严格的,具体法规需要由国会通过,由联邦房屋管理署具体监管。在反向房贷中,由联邦房屋署担保的“房屋产权转换按揭”(Home Equity Conversion Mortgage,常用缩写HECM)最常见,占全部反向房贷的90%。做为“1987年住房和社区发展法案”的一部分,HECM是由当时的里根总统签字后于1988年2月5日生效的。总体上看,美国老人中利用房屋反向贷款的人还比较少,因为这毕竟是一个相当复杂的金融产品,不过随着人口的日益老龄化,毋庸置疑的是,以房养老的老人也会越来越多的。(心路独舞系头条号签约作者)

推荐 19